置热话题:专家教公居屋验楼DIY

时间:2017-11-04

置热话题:专家教公居屋验楼DIY
全方位验楼攻略
楼价高企,近年连公居屋也成为抢手货,日日录新高价成交。不过,这些居所普遍楼龄不轻,内笼质素参差,置业者一不留神买来烂楼,真系喊都无谓。今期邀来星级验楼师,教置业人士DIY验楼五部曲,买个住得安心的安乐窝无难度。
私楼楼价愈升愈癫,吸引不少置业人士向楼价较相宜的公居屋“埋手”,加上愈来愈多公屋租户担心富户政策收紧而加快入市,令公居屋自由市场及第二市场转活。
楼龄普遍旧 隐藏问题多
公居屋多数有直贯各层的公家喉管。
旧式晾衫架未必稳阵,随时有堕楼风险。
浴室因干湿冷热交替,残得最快。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,较受置业人士欢迎的居屋市场,近几年每年买卖介乎约4,200至近6,000宗,虽然今年因楼价高企及放盘短缺等影响,令成交回落,但估计今年全年仍达4,500宗水平,可见置业需求殷切。
留意钢窗或需改善防水问题。
优质居屋楼价比较
不过,公屋及居屋楼龄普遍“有番咁上下”,内笼难免老化,隐藏问题多,若不幸买到烂楼,恐怕大把手尾跟。
以下是两大验楼专家詹济南“詹Sir”及赖达明“明哥”为置业人士示范的验楼“五部曲”,由浴室、厨房、露台、房间以至客饭厅逐区验,讲解要注意的地方,减低“中伏”机会。
厨房 开水有杂质宜换喉
旧式公居屋厨房多数用铅水喉,詹Sir称,太旧的话一开水喉就有铁銹、杂质流出,一定要及早更换水喉,以免影响健康。
公家喉要揾人维修
电线位很多时走“明线”,外观虽不好睇,但只要摸落去电线面软身,仍可继续使用。另要敲下厨房门,以测试是否用有防火功能的实心门。
另外,明哥提醒,一般公居屋的厨房会有一组垂直贯穿各层的公家喉管,若有渗水等迹象,要及早联络有关方面维修。
露台 敲地台听声测防渗
不少公居、居屋单位都会附连露台,詹Sir称要留意天花有否水渍,如有的话会“留白”,即水遇到石**后产生的化学反应,代表楼上有水渗下来的迹象。此外,要敲下地台听声,以测试防水情况,若防水失效会有渗水落楼下风险。
旧式晾衫架易松脱
另外,要测试晾衫架稳不稳阵,有些旧式设计只靠一条绳及一旧尖木固定晾衫架,若尖木老化与接驳位松脱,晾衫架就有跌落街的风险。
浴室 残得最快 格外留神
詹Sir指,公屋居屋验楼差别不太大,睇浴室最紧要,因干湿冷热交替,残得最快,要睇天花及瓷砖,如后者实净,反映楼宇质素不太差,翻新一下用得番。
跟住睇水喉,见到铅水喉一定要换。然后开浴缸“生口位”睇睇里面情况,测试有否渗水等迹象。
空心砖有剥落风险
明哥则认为,浴室水汽大,不妨用五蚊银去敲打测试墙砖,如果声音较响亮代表是空心墙砖,有潜在剥落风险。
客饭厅 勿信眼见 要敲天花
睇厅房墙身及窗口有否漏水是验楼的重要一环,詹Sir表示,近窗口的墙身见有明显水渍,有机会属于结构性漏水,严重的话建议将整套窗更换,重新涂上防水胶。
冷气机底须涂胶
另一种渗水来自冷气机石**窗台,主要因为冷气机安装不佳,大风大雨时雨水很容易从冷气机底渗入屋,谨记装机之前做好挡水,及机底涂好胶防水就问题不大。
另外,虽然眼见厅内墙身及天花无问题,但都要敲吓佢,靠听声分辨墙壁是否空心,如果空心代表石**老化,一些严重例子出现钢筋外露兼严重侵蚀,维修费就贵好多。
房间 留意墙身有冇渗水
明哥称,要特别留意浴室隔篱的房间,尤其近浴缸位的房间墙身一定要睇,若然有墙身渗水、发霉等情况,代表浴缸附近的防水失效,尝试在浴缸淋水找出漏水位置。
钢窗够硬净可保留
詹Sir指,旧式公居屋通常采用钢窗,结构硬净不用担心跌落街,只有改善防水及生銹问题,一般可多用十几廿年,想悭笔装修费大可留用,惟要留意防水及隔音效果较差,想改善就要改装铝窗。
詹Sir推介五大优质盘
香港公居屋予人印象是建筑质素较差,但其实识得拣,未必无较佳选择。验楼师詹济南验过不少公居屋单位,在他心目中有哪五个质素较佳的公居屋呢?
詹Sir直言,他心目中五个选择必定全是居屋,部分私人参建及房委会发展的居屋不乏佳选。如**慈爱苑及赤柱龙德苑,建筑质素良好,过往验楼无大问题。
避免买入顶层单位
至于交通较方便可拣筲箕湾东旭苑、荔枝角荔欣苑及黄竹坑雅涛阁,验楼时未见严重瑕疵,要留意东旭苑单位排水管有否出现淤塞。
验楼师赖达明“明哥”指,公屋与居屋验楼分别不大,除留意公居屋本身建筑质素外,上手业主如何保养单位亦是影响内笼的关键,不同单位可差异很大,故验楼时谨记要检测清楚。
他亦建议置业人士避免买入一些公居屋顶层单位,一旦自己单位天花出现渗水情况,因楼上天台涉及公家地方,业权不属于自己,维修问题将较难解决。
进驻赤柱 绿表价250万起
这五个专家推介的居屋中,以赤柱居屋龙德苑楼价最相宜,美联丘松原指,屋苑提供实用面积200余方呎的迷你开放式户,现自由市场及第二市场入门价380万元及250万元。
另一选择可拣**慈爱苑,富诚地产林柏荣指,该屋苑集中第二市场放盘,目前两房及三房入场叫价分别360万元及600万元,前者属区内居屋上车入门之选。畀多少少可**邻近港铁美孚站的居屋荔欣苑,美联王俊康表示,屋苑自由市场及第二市场入场价分别为508万元及455万元。
美联周永业称,筲箕湾居屋东旭苑主攻实用面积650方呎的三房套房,惟补地价折扣率高,主要为第二市场放盘,最平叫价730万元。
相比之下,同样临海而建的黄竹坑雅涛阁供应较“价细”的放盘。世纪21嘉联林泰和表示,现时屋苑第二市场两房及三房盘入场价分别为520万元及700万元;自由市场仅两房户有放盘,最平连租约叫价760万元。
凤德邨最平嗌88万
其实公屋不乏平价货,如生活便利的**公屋凤德邨,第二市场最平的开放户放盘,实用面积153方呎,叫价仅88万元。