陆振球:内房新规 北水扫港楼料降温

时间:2018-06-30

差饷物业估价署最新数据显示,今年5月份私人住宅售价指数报382.6点,按月再升1.7%,按年升14.7%,而相关指数已连升26个月,再创有纪录新高,期内累积升幅达40.9%。为了遏抑楼价,**也终于向一手楼开征空置税,同时将居屋售价和巿价脱钩,以及将多幅原私人住宅用地改作兴建资助房屋,不过随即有评论指有关政策对遏抑楼价没有用,反可能对私楼楼价升势火上加油。

认为**新措施不会冷却楼巿反而帮倒忙的分析,主要立论之一是住宅空置率不高,发展商更可将税项转嫁买家,而**将更多土地拨作资助房屋发展,反令私人住宅供应减少,推升楼价。

空置税成效 看每年私楼落成量

笔者就认为,**的新政策能否遏抑楼价,或反会推升楼价,关键在于真正的供应是否足够。如未来私人住宅可维持每年两万多个甚至更多的落成量,征收空置税便有一定杀伤力;至于私人住宅用地改建资助房屋的影响,同样视乎拨作资助房屋发展后,私人住宅能否维持每年两万伙或更多的落成量。

另外,新开征空置税将会是现时的差饷估值约两倍,大概等于每年约5%的楼价,即是说,若不将单位出租可收约2.5厘的租金回报,反而付5%的空置税,叠加的差距(或经济学上的机会成本)便大概等同楼价的7.5%。其实,如果空置税是累进式计算,即第一年税率为5% ,然后每半年再加5%,其杀伤力肯定更大。

累进式计算税率 杀伤力更大

香港楼价长升长有,原因不外乎求过于供,尤其是豪宅每年新供应极少,但香港富豪多的是,以致呎价10万、甚至20万元的纪录不断被打破。一间名为Boston Consulting Group的机构便指出,根据其统计,原来外地富豪2017年在香港的“藏富”金额高达1.1万亿美元,仅次瑞士的2.3万亿美元,在全球排名第二(图1),按年增幅更达11%(瑞士按年增幅仅3%)。

上述在香港“藏富”人士,有多少来自中国内地?根据另一份名为《New World Wealth 2017》的研究报告,去年有多达约1万名富豪离开中国内地(以净流出计算),排名第一(图2),第二和第三位则是印度(7000名)和土耳其(6000名) 。那么富豪净流入量最多的又是哪些地方?第一是澳洲(1万名),第二和第三位依次是**(9000名)和加拿大(5000名)(图3) ,相信大家近年都经常听见澳洲、**和加拿大不少城巿的豪宅都被中国人买起吧。

内地富豪流走兼藏富于外,往往涉及走资,近期人民币汇价急跌,或多或少反映资金流走,而走资方法形形色色,一些会透过公司在境外发美元债然后收购海外资产,也是一种变相的走资方法。发改委及**上月发布通知,指企业须防范外债风险和地方债务风险,刚又就通知作补充,指须规范企业举债有关资质要求和资金投向,加强外债风险预警;尽快制订《企业发行外债登记管理办法》;**规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。另外,通知又要求企业依法合规开展市场化融资,禁止及拒绝地方**为其融资行为提供担保等,而最新发展是不许内房发外债的期限超过一年。

内房加快卖楼或陆续有来

上述新措施,就算不会说是堵塞走资的措施,但将会减低内房藉海外发债来融资收购内地以至香港地皮和物业的能力,而日前传出拟收回棚改货币化的措施,也不利内房企业高杠杆买地起楼,以至托高楼价的能力。

可以预见,未来中资企业的北水来港扫地抢楼的**会进一步降温。事实上,近期不少内房缺水,个别内房在境外发债的利率高达10厘或以上,如情况持续,有关内房势必加快卖楼套现,否则单是支付利息的压力已很沉重,如海航被迫变卖香港及海外的物业个案,也可能会增加。

■与汤文亮一起讲波、讲股、讲楼

汤文亮博士既是楼巿专家,也是股巿投资和分析球赛高手,主理的纪惠集团,由数百万元的物业投资开始,发展至今拥有房产巿值数百亿元,近年更在港交所和汇控的股票买卖获利甚丰,而他在上一届世界杯开首便成功预测德国夺冠,今届在网站评论中,更创下首十场赛事全部猜中赛果的佳绩!

香港奥国经济学院与《》将在7月13日晚上合办“讲波‧讲股‧讲楼暨学院成立三周年豪情晚宴”,邀得汤文亮和大家在极富书卷味的场地(外国记者协会——牛津校监、前港督彭定康多次在此演讲)和大家一边品尝美酒佳肴,一边从阅读、投资楼市、股票、足球(适逢世界杯决赛前夕),分享他的生活智慧,和大家一起交流。机会难逢,名额有限,不容错过!

聚会详情及报名可登入:

[陆振球 楼市解码]


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