专家视野:房企转型资产管理 可借镜新加坡

时间:2018-01-03

于一七年,中港投资市场包括房地产市场及地产股的表现都不错,展望一八年,暂时乐观的声音仍占上风,但在加息和调控的大环境下,投资者也要提防市场形势有可能改变。
除了决定入市和退市,投资房地产的形式多样,并不限于开发商,如几年前就流行分拆房地产信托上市,近期则时兴以私募基金的形式作房地产投资。据中国基金业协会备案公示的产品资讯,目前有大量的产品借助SPV通道或设计成FOF,以间接投资于目标房地产企业,并在产品备案时,对主要投资领域做模糊处理或较空泛的披露。
目前中国市面上的地产股权投资基金,有很多都已按正式的股权投资来**作,但不少都还保留着抽屉协议(即股权回购)的做法;在投资端的架构上,目前有不少股权投资基金在基金的股权投资对象层面,设置了多层的股权架构,为规避4号规范的监管,还有为今后的股权退出提前作税务安排。
可见对内房市场而言,如何善加利用地产股权投资基金这一新事物,是切身的问题,这方面或可借镜发展较早的新加坡的投资管理模式。
行业增长潜力巨大
亚洲房地产市场的增长将推动有关行业发展,估计在未来五年,新加坡投资管理服务的复合年增长率为20%至25%。在一二年至一六年,新加坡房地产投资管理服务的管理资产按26.7%的复合年增长率增长,同时新加坡约41%的高净值人士及超高净值人士,计划在未来五年增加对房地产的间接投资,料可推高对房地产投资管理服务需求。
正在香港招股上市的杰地集团(08313) 是专门投资房地产的新加坡资产管理公司,料将成为港股中首间包含房地产私募基金业务的公司。集团业务模式独特,提供房地产价值链所涵盖的各种服务。
此外,公司亦获得新加坡金融管理局颁发的资本市场服务牌照,可提供财务顾问服务。透过提供全面的配套服务,公司可向投资者、房地产开发商、业主及住户提供综合资产管理服务,与其他房地产行业参与者相比,公司具有独特的竞争优势。
公司为投资者提供了令人满意的投资回报,一五及一六年度及截至一七年六月底止六个月,公司追踪投资回报率平均为107.3%,远高于新加坡上市房地产开发商一二至一七年五月平均的85.8%收益率。这吸引更多投资者对投资项目进行投资,有利于维持稳定的投资者群体,发挥向投资者及客户交叉销售房地产综合配套服务的协同效应,相信是不少内房企业发展转型的目标。
中资基金经理 姚迁(作者为注册持牌人士)

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